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La tesi prende in esame, da un lato, l'effetto cha la presenza di contaminazione ha sul valore di siti commerciali e industriali e, dall'altro, l'efficacia delle politiche finalizzate al riutilizzo dei "brownfields." Per brownfields si intendono i siti "abbandonati, o scarsamente utilizzati, in cui la presenza o il sospetto della presenza di contaminazione ne rende difficile il riuso."
L'applicazione del modello dei prezzi edonici (hedonic pricing model) ai siti commerciali e industriali dello Stato del Maryland e della città di Baltimore ha evidenziato che il valore di un sito è negativamente influenzato dalla presenza di contaminazione nel sito stesso. La bonifica di un sito non ne aumenta il valore, mentre la partecipazione a programmi volontari di bonifica (Voluntary Cleanup Programs) influenza positivamente il valore del sito stesso. La distanza da un sito contaminato, o che si sospetta essere contaminato, oppure da un sito bonificato non sembra influire sul valore di vicine proprietà commerciali o industriali. Le politiche di sviluppo economico, quali gli sgravi fiscali e gli incentivi finanziari concessi ad imprese situate in particolari zone della città di Baltimore, si sono dimostrate efficaci solo in certe aree della città.
Il metodo delle domande di scelta congiunta (conjoint choice analysis) è stato applicato ad un campione di investitori immobiliari, allo scopo di individuare sia le caratteristiche di un sito, sia le politiche di incentivazione allo sviluppo che si rivelassero più idonee a rendere un determinato sito più attraente per il mercato immobiliare. L'analisi econometrica delle risposte date dagli intervistati ha evidenziato che (1) la vicinanza di un sito a una città e ad un buon nodo di trasporti aumenta la probabilità che tale sito sia scelto per intraprendere un progetto di riuso dell'area, (2) la presenza di contaminazione presso un sito diminuisce la probabilità che tale sito sia scelto per intraprendere un progetto di riuso, (3) gli intervistati non considerano diversi un sito bonificato e uno non contaminato, (4) gli intervistati apprezzano (4.1 ) incentivi finanziari, (4.2) standard flessibili di bonifica legati all'uso finale del suolo, (4.3) la presenza di un certificato rilasciato dall'Agenzia Governativa che limiti la responsabilità dell'investitore e della sua società per i costi della bonifica di contaminazione che non sia stata causata dall'investitore stesso o dalla sua società, (4.4) tempi di attesa più brevi per l'approvazione del progetto di riuso dell'area contaminata rispetto ai tempi di attesa per l'approvazione di un simile progetto in un sito non contaminato. É stato altresì verificato che per attrarre imprese a riutilizzare siti contaminati, gli incentivi finanziari sono più efficaci per società che hanno già intrapreso progetti su altri siti contaminati. Diversamente, nei confronti di società che non hanno mai operato su terreni contaminati, si sono rivelati maggiormente efficaci il certificato di sgravio della responsabilità per gli oneri di bonifica, gli standard flessibili di bonifica e i tempi rapidi per l'approvazione del progetto.
L'applicazione del modello dell'analisi di scelta congiunta al caso dei siti contaminati di Porto Marghera suggerisce che gli strumenti economici più efficaci per attrarre investitori nell'area del porto industriale di Venezia sono: (1) tempi di attesa per l'approvazione del progetto di riuso dell'area contaminata più rapidi rispetto ai tempi di attesa per l'approvazione di un progetto su un suolo non contaminato, (2) la presenza di un certificato che limiti la responsabilità dell'investitore e della sua società per gli eventuali costi di bonifica che si siano resi necessari in seguito al manifestarsi di una contaminazione non causata dall'investitore stesso, (3) standard flessibili di bonifica legati all'uso finale del suolo.
This dissertation investigates the effect of the presence of contamination of the value of commercial and industrial properties and the effectiveness of policy instruments to stimulate the re-use of "brownfields." Brownfields are "abandoned, idled, or under-used commercial and industrial properties where real or perceived contamination complicates expansion or redevelopment."
The hedonic pricing model applied to commercial and industrial properties in the State of Maryland and in Baltimore City shows that the value of a site is negatively affected by the presence of contamination at the premises. Cleanup does not increase the value of the site, while participation in Voluntary Cleanup Programs does. Distance from a (potentially) contaminated site, or from a cleaned up site has little effect on the value of surrounding commercial and industrial properties. The creation of Enterprise and Empowerment Zones that give real property tax and employment tax credits to companies that locate in specific areas of Baltimore City has been effective in stimulating development only in certain areas of the city.
The conjoint choice analysis method has been applied to a sample of real estate developers to find out site characteristics and policy instruments that make a site more attractive to developers. Our respondents indicate that (1) proximity of a site to a city and to a good transportation network increase the probability of undertaking a re-use project at a site, (2) the presence of contamination at the site shies away investments, (3) they are indifferent between a pristine site and a cleaned up site, (4) they appreciate (4.1) direct financial incentives,
(4.2) flexible cleanup standards, (4.3) a certificate of completed cleanup that relieves the developer from liability for further cleanups, (4.4) short track review for approval of the project by the government agency. To attract developers to undertake projects at contaminated sites, direct financial incentives are more effective in attracting companies that have already undertaken re-use projects at contaminated sites, while a policy that offers a certificate of liability relief, short track review of the project by the government agency and flexible cleanup standards is a more effective instrument in attracting companies with no previous experience at contaminated sites.
The application of the model that employs the method of the conjoint choice analysis to the Porto Marghera brownfield suggests that the most effective policy to attract developers to undertake projects at the contaminated sites of Porto Marghera should offer: (1) shorter track review of the re-use project at the Porto Marghera contaminated sites compared to the review timing to approve or reject projects at pristine sites, (2) a certificate of completed cleanup that relieves the developer from liability for further cleanups, (3) flexible cleanup standards linked to the final land use. |
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